קניית דירה עוברת כמה שלבים, ובכל שלב יש בדיקות אחרות שכדאי לעשות. הנה רשימת בדיקה לפי סדר העסקה, מהרגע שמצאתם דירה ועד שהיא רשומה על שמכם.
שלב 1: לפני שמתחילים במשא ומתן
- מי הבעלים? נסח טאבו עדכני, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, כשהדירה לא רשומה בטאבו.
- מה רשום על הדירה? משכנתה, עיקולים, הערות אזהרה לטובת אחרים, וזכויות של צד שלישי.
- מה נבנה בפועל, ומה מותר? השוואה בין מה שקיים בשטח לבין היתר הבנייה בתיק הבניין בעירייה. חריגות בנייה עלולות להשפיע על המחיר ועל קבלת משכנתה.
- מה מתוכנן באזור? בדיקת תוכניות בנייה ותשתית שעלולות להשפיע על הנכס.
- האם יש לכם אישור עקרוני למשכנתה? כדאי לברר את גובה ההלוואה לפני שמתחייבים למחיר.
שלב 2: לפני החתימה על הסכם המכר
- לא לחתום על זיכרון דברים בלחץ. גם מסמך קצר יכול לחייב את שני הצדדים.
- לוח תשלומים צמוד להתקדמות העסקה: התשלומים משולמים בהדרגה, כשחלק משמעותי מהם מותנה בהעברת החזקה ובהסרת השעבודים.
- מועד מסירה ברור, ופיצוי מוסכם על איחור.
- מה נשאר בדירה: מטבח, מזגנים, ריהוט, חניה ומחסן. רשימה מפורטת בהסכם מונעת ויכוחים ביום המסירה.
- בדיקת מסים: מס רכישה לקונה ומס שבח למוכר. גובה המס תלוי בין השאר בשאלה אם זו דירה יחידה.
שלב 3: אחרי החתימה
- רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בהקדם האפשרי. ההערה מגינה מפני מכירה של הדירה לאחר ומפני רישום של שעבודים חדשים.
- דיווח לרשות המסים במועד שקבוע בחוק.
- תיאום עם הבנק של הקונה ושל המוכר, כשיש משכנתה קיימת שצריך לסלק.
שלב 4: במסירה ובסוף העסקה
- פרוטוקול מסירה: תיעוד של מצב הדירה וקריאת מונים.
- אישורים על היעדר חובות: ארנונה, מים ובמקרים מסוימים ועד הבית.
- רישום הבעלות על שם הקונה, ומחיקת הערת האזהרה כשהיא כבר לא נחוצה.
דירה מקבלן או יד שנייה?
הרשימה הזו מתאימה בעיקר לדירה יד שנייה. בקנייה מקבלן חלים כללים נוספים, בעיקר לגבי הבטוחות שהקבלן חייב לתת על הכסף ששולם, ולגבי רישום הדירה אחרי שהבניין נרשם כבית משותף.
שאלות נפוצות
מתי כדאי לפנות לעורך דין?
לפני החתימה על כל מסמך, כולל זיכרון דברים. אז אפשר עוד להשפיע על התנאים.
האם הקונה והמוכר יכולים להיעזר באותו עורך דין?
מומלץ שלכל צד יהיה עורך דין משלו, שמייצג רק את האינטרסים שלו.
שלוחת מודיעין של משרד אזולאי ושות׳ מלווה קונים ומוכרים של דירות במודיעין־מכבים־רעות והסביבה. לתיאום פגישה: 053-3000566.
הבהרה: המידע במאמר כללי ואינו ייעוץ משפטי. כל מקרה דורש בחינה פרטנית.
לקריאה נוספת: עורך דין מקרקעין במודיעין וכן העברת דירה ללא תמורה בין בני משפחה.