העברת דירה במתנה לילד, לבן זוג או לקרוב משפחה נראית לעיתים פעולה משפחתית פשוטה. מבחינה משפטית ומיסויית זוהי עסקת מקרקעין לכל דבר: יש לבדוק זכויות, לערוך מסמכים, לדווח לרשות המסים ולהשלים רישום. טעות בהגדרת הקרוב או בהבנת המס עלולה ליצור חיוב בלתי צפוי.
מהי העברה ללא תמורה?
זו הקניית זכות במקרקעין מבלי שהנותן מקבל כסף או תמורה אחרת. נטילת חוב, תשלום עקיף, עסקה נגדית או התחייבות בעלת ערך עלולים לשנות את הסיווג. לכן יש לברר את התמונה המלאה ולא להסתפק בכותרת „הסכם מתנה”.
האם זו עסקת מקרקעין מחייבת?
כן. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. נהוג לערוך הסכם ותצהירי מתנה. לפני החתימה בודקים נסח טאבו או אישור זכויות, משכנתאות, עיקולים, הערות וצווים. אם קיימת משכנתה, ההעברה עשויה לדרוש את הסכמת הבנק.
מס שבח אצל נותן המתנה
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין עשוי להעניק פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרוב העונה להגדרה. זהו פטור בתנאים ולא פטור לכל בן משפחה.
בהעברה בין אחים ההקלה מצומצמת: בדרך כלל נדרש שהזכות התקבלה אצל המעביר מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה. יש לבדוק את מקור הזכויות ואת המסמכים.
הפטור אינו בהכרח מוחק את השבח שנצבר. במכירה עתידית עשוי מקבל המתנה להיכנס לנעלי הנותן לעניין יום ושווי הרכישה, בהתאם לדין.
מס רכישה אצל מקבל המתנה
תקנה 20 קובעת כי בהעברה ללא תמורה מיחיד לקרוב לפי הגדרת התקנות, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל. תחילה מחשבים את המס הרגיל החל על המקבל ועל הנכס, ורק לאחר מכן מיישמים את ההקלה.
„שליש מס רכישה” אינו שליש משווי הדירה ואינו תמיד סכום קטן. בעלות המקבל בדירות נוספות עשויה להשפיע על בסיס החישוב. בהעברת דירת מגורים לבן זוג המתגורר עם נותן המתנה באותה דירה, תקנה 21 עשויה להעניק פטור מלא. הגדרת קרוב למס רכישה אינה זהה בהכרח להגדרה למס שבח.
דיווח ורישום
מתנה אינה פטורה מדיווח. הצדדים נדרשים להגיש הצהרות במועד הקבוע בדין ולצרף בקשות להקלה. איחור עלול לגרור קנסות, ריבית ועיכוב באישורי המס. לאחר קבלת אישורי המס והעירייה משלימים רישום בטאבו, ברמ״י או בחברה המשכנת.
תקופת הצינון ומכירה עתידית
קבלת דירה במתנה עשויה להשפיע על האפשרות למכור אותה בעתיד בפטור ממס שבח. סעיף 49ו קובע תקופות צינון במקרים המתאימים. משך התקופה תלוי בין היתר בשאלה אם הדירה שימשה דרך קבע למגורי המקבל.
אין משמעות הדבר שאסור למכור; המשמעות היא שפטור מסוים עלול להידחות או לא לחול. כדאי לבדוק את תוכנית המכירה העתידית עוד לפני המתנה.
השפעה על מעמד דירה יחידה
דירה שהתקבלה במתנה עלולה להשפיע על מעמד המקבל ברכישת דירה נוספת ועל מדרגות מס הרכישה. גם חלק מדירה עשוי להיות רלוונטי. אין לבצע מתנה רק כדי „להוציא דירה מהשם” בלי לבדוק את מהות העסקה והוראות המס.
מתנה עם זכות מגורים לנותן
הורים מבקשים לעיתים לתת דירה לילד אך להמשיך לגור בה. אפשר לשקול הסדרה של זכות מגורים, איסור מכירה או שעבוד ללא הסכמה ומנגנון להוצאות. מתנה שהושלמה מקנה למקבל זכויות ממשיות, וחובות, גירושין, חדלות פירעון או פטירת המקבל עלולים להשפיע על הדירה.
האם אפשר לחזור ממתנה?
כל עוד ההתחייבות לא הושלמה, חוק המתנה מכיר בנסיבות מסוימות שבהן ניתן לחזור ממנה, אך קיימים תנאים וחריגים. לאחר השלמת הרישום החזרה מורכבת הרבה יותר. אין להסתמך על הבטחה בעל פה ש„תמיד אפשר להחזיר את הדירה”.
שלבי העסקה
- בדיקת הצדדים והקשר המשפחתי לצורכי המס.
- בדיקת הזכויות, השעבודים וההגבלות.
- חישוב מס שבח ומס רכישה צפויים.
- עריכת הסכם, תצהירים וייפויי כוח.
- דיווח למיסוי מקרקעין.
- קבלת אישורי מס ועירייה.
- השלמת הרישום.
טעויות נפוצות
- הנחה שכל קרוב זכאי לאותו פטור.
- התעלמות ממס הרכישה של המקבל.
- אי־בדיקת משכנתה או עיקול.
- תמורה עקיפה שאינה נחשפת.
- התעלמות מתקופת הצינון.
- איחור בדיווח וברישום.
שאלות נפוצות
האם מתנה לילד פטורה מכל מס?
לא בהכרח. נותן המתנה עשוי לקבל פטור ממס שבח, אך המקבל עשוי לשלם מס רכישה מופחת.
האם אפשר לתת חצי דירה?
כן, אך יש לבחון את המס, הרישום והמשמעות של בעלות משותפת.
האם נדרש ליווי משפטי?
העסקה כוללת התחייבות במקרקעין, דיווח מס ורישום. בדיקה משפטית מסייעת למנוע אובדן זכויות וחיובי מס מפתיעים.
ליווי העברת דירה במודיעין
עו״ד שמעון אזולאי מעניק ליווי בעסקאות ובהעברות ללא תמורה במודיעין־מכבים־רעות והסביבה. לקריאה נוספת: בדיקות לפני רכישת דירה ועמוד מקרקעין.
לתיאום: 053-3000566 או WhatsApp.
המידע כללי. דיני המס משתנים ויש לבצע חישוב פרטני סמוך לעסקה.